图表 2-2：长三角、珠三角、京津冀城市比较
考察：接下来要对比三个主要都市圈的表现，长三角堪称五面体选手，比我的微型城标庄周还要稳固，珠三角稍逊一筹，表现最弱的是京津冀都市圈，这种情况充分体现了各个都市圈之间的经济实力差异。
城市群现阶段的发展，重点已经不再是昔日城市间的彼此角力，也无需过分依赖核心城市的引领作用。当前，城市群更注重成员间的协作分工，以及资源的合理利用，这方面长三角地区表现相对突出。
区域分布情况如下：西部地区在房地产领域展现出卓越的综合能力，这些城市的对外贸易规模保持适中，这种状态具有积极意义，原因是它们主要与一带一路中更为稳固的贸易伙伴进行合作。
图表 2-3：西部、中部、北部城市比较
审视：最终聚焦于中西北部城市的对比，西部城市得益于成渝都市圈的发展而表现突出，中部城市的土地交易最为疲软，北部城市土地交易则非常活跃，然而这种活跃仅依托于一个汇聚全国资源的城市，导致其他领域均显落后。并且中西北部城市均存在一个普遍现象，就是二手房交易转手困难。
通过对比这三种城市圈类型可以清楚看出，选择城市进行投资性购房时，需要重点考察以下因素：首先，倾向于选择沿海地区，原因是沿海城市的经济实力通常强于内陆地区；其次，倾向于选择长三角和珠三角，原因是五边形战士群体主要聚集在这两大城市群之中。主要忽略西部、中部、北部城市，仅特殊强大的中心城市除外，由于除少数城市外，这些区域经济普遍弱于东南沿海城市，而且最关键的是，这三个地区的二手房交易活跃度很低，这对投资来说是个不利因素。
不同城市之间情况不一样：新房市场方面，库存周期大约是18个月，从去年9月24日开始，房价因此上涨了1个百分点；而库存周期最长的10个城市，平均达到64个月，房价反而下降了2个百分点。二手房市场：今年第一季度，二手房挂牌数量比去年同季度增长了百分之十四，从去年九月份二十四日起，二手房的平均价格一直保持稳定水平；相比之下，在排名靠后的十座城市里，挂牌量同比增加了百分之五十六，二手房均价则下降了百分之二。3，土地市场：今年第一季度，土地交易的总价值比去年同季度增长了百分之六十七；而在排名靠后的十座城市，土地交易价值同比仅增长了百分之二十。排名靠前的城市和排名靠后的城市之间，人口增减情况不一样，前者自2020年起平均增加了4%，后者则基本稳定，这种区别预计会继续存在，同时，它们在贸易方面的依赖程度也不同，前者平均净出口占GDP比重为6%，后者则高达18%，这种差异也可能会长期存在。
观察显示，在住宅和土地交易领域，一线城市的市场活跃程度远超二线及以下城市。具体来说，一线城市的新建房屋库存水平较低，新房价格涨幅较大，二手房市场上的待售房源增量较小，二手房价格跌幅较轻，土地交易活动更为频繁。
高线城市的经济基础非常稳固，明显好于低线城市，而且随着产业不断进步，高科技产业主要集中在这类城市，因此高线城市和低线城市之间的差别会一直存在，未来这种差距还可能会扩大。
二手房市场
由于近期情况发生剧变，我们预判旧货交易中买进与卖出的价格差距会拉大，进而造成交易活动减少：购买意愿方面，大量活跃的二手市场交易集中在国内出口业务占比较重的沿海地区。供应情况是这样的，一手市场一直很稳定，但是二手市场新房源数量会增多，每年大概增加百分之十，大概在二十五亿到二十六亿之间，而且这些房源的素质会变差，因为房主们卖房是为了变现，要么是因为要还贷款，要么是手头紧，虽然有些置换交易能部分缓解这个问题，但现在他们大多持观望态度。另外，负反馈环正在收窄，由于居住条件与潜在购买者状况的差距拉大，同新房市场的竞争有所减弱。
图表 3-1：我们更新的2025E-27E二手房预测摘要
未来两年，二手市场整体卖方数量会不断增多，卖方增多是因为很多人因为经济上的困境而出售房产来获取资金，这些困境涵盖了收入减少导致无法还清贷款、经营者面临周转资金难题，以及预料市场下跌而主动出售房产的情况。
销售情况，如图4所示：预计25E至27E期间二手市场整体交易量将平均减少13%，相较于新房市场有所增加，原因是二手市场的销量下滑幅度预计会大于新房市场，其降幅将以两位数百分比计，同时价格与产品对买家的吸引力也相对较弱。二十四年的高基数现象造成二手市场交易量达到峰值，二十五年的第一季度则显示出稳定态势，在三十个监测城市中，销量较去年同期提升了百分之三十。我们重新评估的二十五至二十六年度展望，现在预测为负增长百分之十或维持现状。当前对25E-26E区域房产的整体销售量估算，跟先前两个下滑阶段（2010至2011年及2014年）的情况相近，二手房市场的占比与2024年时的状况类似，过去三年间该部分增长迅猛，涨幅已超过百分之二十。
图表 4：我们推测 2025 至 2026 年间房屋整体销售量会跌落至 2010 至 2011 年以及 2014 年时的状况
第四代住房同当前二手房存在显著时代差异，二者市场竞争力因此相对较弱，由于产品性能方面差距明显，未来新房与二手房之间的价格区间可能会进一步扩大，二手房交易量下滑程度会超过新房市场，预估在25至27年期间，二手房交易量将减少百分之十三。
价格变动：二手市场当前的平均交易价格较上期下降2%，市场买卖双方的活跃度有所降低，同时商品供应的品质也出现了下滑。针对2025年至2026年的二手市场预期，我们将平均交易价格进一步调低，预计将比去年同期减少7%或4%。鉴于当前市场存在的高度不确定性，我们认为需要一段时期来逐步调整：首先，不同市场参与者的行为将相互影响，通过缩小买卖之间的价格差异来促进交易活跃度；其次，我们评估后的二手市场交易价格，其市场竞争力较新房市场显得不足。自2027年起，我们预估二手房市场行情将转为平稳，这一判断较先前的展望推迟了一年，且与我们对新建房产价值的最新判断相吻合，同时，整体经济环境的波动性预计将逐步降低。
我们同时核对了隐含的二手交易总额（见图5），推算出2024至2026年间，全国总量将减少0.3%，这一降幅与过往经验数据相近。展望2026年以后，我们预测2027年二手市场交易量将回升，实现约10%的同比增长，其规模将与2025年的基础交易量（不含关税）大致持平。
图表 5：我们用历史经验交叉检查隐含的二手房成交额下降
根据先前论述，新一代住宅的号召力远超当前市场上的存量房，因此即便新建商品房价格不再上涨，二手房价格极有可能持续走低。预计到2025年，二手房价格将下调百分之七，到了2026年，存量房价值会减少百分之四，整体二手房市场有望在2027年趋于稳定，但因关税冲突突然爆发，这一稳定时间比原先的推测推迟了十二个月。
二手房与新房市场：先前我们提及过二手房与新房市场存在相互影响，二手房供应不足和价格低迷会抑制新房销售或影响其定价，这反过来又加大了二手房东的出售难度，比如我们追踪的一线及二线城市二手房价格，当前较新房均价大约低10%左右，如图6所示也就是说，在高线城市核心地段，那些进行了设计和设施优化的第四代住宅项目，其二手房市场竞争有望得到缓解，空间使用效能和室内装修品质的提升，以及完善的公共区域配套和优质的生活体验，使得这些二手房与新房之间的可比性显著减弱，进而形成了独立的新房和二手房价格走势，并表现出不同的购买群体特征。明显，土地投资正集中投向高档项目，这类项目的建筑密度普遍不高，特别是在2023年之后，这种趋势在1/2线城市尤为明显。
图表 6：我们考察的一线及二线都市的二手房平均标价，同新房平均标价对比，通常有大约十分之一的差距，具体为十个百分点。
考察：第四代住宅的内在价值明显超过二手房，不过两者都属于房产领域，即便两者间的价格差距有所扩大，二手房市场的下行压力依然会对新房的定价策略和销售业绩造成负面影响，因此新房与二手房之间的价格距离不太可能被无限推高。现在都市圈里的新房价格，大约比二手房高十分之一上下，我想将来这个价差或许会扩大到两成，由于第四代住宅还没大规模发售，如今一成多的价差里，包含的第四代住宅增值成分还比较少。
新房市场
我们调整了新房销售预期，目的是体现贸易争端和整体经济不稳定性造成的购房需求降低，进而使销售更加疲软。这些因素还可能给房地产商的资金周转造成负担，等到2024年确保项目交付的政策效力减弱时，新房建设进度将有所放缓。
与早前分析不同，房产交易走弱的可能性不大，销售遇冷依然是个挑战，不过自去年第四季度起，新增项目启动因土地交易超出预期而获得有力推动，我们预测未来两年房产供应节奏将维持一定活跃度，因素包括：其一，土地库量较2024年基数在25至27年期间将削减约四分之一，到27年时仅剩最高时的三分之一开发商长期面临资金周转困难，导致新项目发售量跌至极低点。同时，尽管整体经济形势不明朗，但企业性质变化，比如国有企业与地方企业占比提升，以及土地获取时间（见图8）显示土地资源质量进步，这些因素应当会为新建商品房的顺利开展提供相对稳固的预期。可售库存数量，我们经过测算发现，若减去80个城市在25年第一季度末那部分或被视为“落伍”的旧有库存的三分之一，那么平均库存月份就能压缩到16个月，这个水平跟2015年的平均状况相近。
图表 8：大多数即将启动的土地储备来自非民营开发商（国有）
受贸易摩擦拖累，接下来两年的商品房销售前景需进行调整，与此关联的房地产商土地库房和动工规模也会随之收缩，这对房产市场而言实为佳音，由于房源供应的减少有利于稳定房产售价。房地产市场的价格平衡对土地交易和房产购买双方都极为重要，既能为地方政府带来稳定的土地收益，又能使购房者的预期保持稳定，促使有购买意向的人能够果断行动。
当前新房的库存状况显示，大约三分之一的房产因地段不佳、设计不合理而难以出售，这类房产在2020年行情火爆时都无人问津，如今更是销售困难。实际上，若将这些滞销房产剔除，八十座城市的平均库存量已经降至十六个月的合理区间。由此可见，新房市场的稳定迹象将明显早于二手房市场显现。
房地产销售方面，对25至26年的成交总面积预期下调了6%，每年大约减少2个百分点；销售情况变得不理想，与先前预测的25至26年水平持平，或者有所改善1个百分点，现在面对的是大约42亿平方米的年度可售房源。另外，还将27年的总建筑面积销售率降低了9个百分点，尽管这个数字比原先的预测增加了2个百分点。因此，我们估计25到26年新房销售量会比前一年减少8%或6%，而27年将保持不变。因为销售情况不佳，我们还估计25到26年新房的平均价格会比之前下降5%或3%，到26年底会趋于稳定，不过比之前的预测推迟了一年。并且随着供应结构转向高端项目和质量提升，预计在2027年会出现售罄的情况（图 9）。所以，我们推测二十五到二十六年度商品房交易总额会减少百分之十三或百分之八，接着二十七年度保持稳定，这个判断比我们早前的分析低了百分之八。
图表 9：住宅用地投资向高端项目倾斜
高盛预计2025年新房价格会降低五个百分点,新房销售量会减少八个百分点,到了2026年,新房价格会继续下滑三个百分点,新房销售量会进一步减少六个百分点,新房价格预计将在2026年岁末实现稳定,这个时间点比二手房市场稳定早了半年到一年。
这次提供了确切回应，能够借鉴的内容可以开始收集，新房价格稳定下来的时刻是极为关键的参考，由于二手房市场的平稳会落后于新房，因此新房价格达到稳定状态，就预示着二手房价格稳定的前奏（也就是适合积极购入的时机），不过不同城市层级间价格稳定的时间会有显著差异。
我们预计2025至2026年的整体建筑完工面积将减少十分之一三，这使得与去年相比分别下降十分之一和十分之八，而早先的数据是上升百分之三和下降十分之八，这表明从年初到现在：第一，业绩不理想，缺乏确保项目按时交付的后续工程量支持；第二，私营房地产开发商的资金周转一直很困难，要是销售状况进一步变差，局势可能会更加严峻。私有建筑商承建了25亿至26亿已完工积压项目的20%以上部分，这个比例与我们的先前判断相比，显示出一定的落差。在2027年方面，我们继续预测竣工量将同比减少12%，主要原因在于未完工的订单数量进一步减少（依据我们的住房积压调研，相比24年年底的状况降低了大约25%），即便预计销售业绩和资金流转环境将维持稳定状态。
接下来数年，新建房屋的竣工面积预计将出现下滑，减少幅度大约为百分之十。这表明即便到2027年，新房与二手房的价格可能都实现了稳定，但从构造层面来看，这种稳定状态仍然不够牢固。价格的稳固或者回升，主要取决于供给量的自觉收缩，而非像2020年那样，市场供应多少就能消化多少的繁荣景象。
