我们构建了业界普遍认可的分析体系，该体系指出房地产长期受人口因素影响，中期由土地供给决定，短期则与金融状况相关，这一体系在2015年房价剧烈上涨前夕准确预见了价格将增长一倍，并因此被评为年度最具影响力的十项预测之一。中国城市正进入以群组都市圈为特征的发展时期，房地产领域已转向整体稳定、地方各异的全新格局，伴随房地产长效机制加速建立以及“一城一策”的实施，城市间的发展能量差别显著，对城市的研究工作变得十分关键。
核心观点
当前中国已迈入都市圈城市群发展阶段，区域差异日益显著，房地产市场呈现出分明的演进过程，经历了高速增长到趋于平稳或下滑的转变，完成了从规模扩张到注重品质的提升，并从整体量增转向了“总量趋缓、构成多元”的新阶段。中国20至50岁的居民数量在2013年达到最高点，需求已经达到顶峰，住房的存量与家庭的比率接近1.1，房地产的长效机制正在迅速建立，这标志着中国的房地产市场已经结束高速增长时期，开始进入以高质量为特征的新时代和新周期。从地域角度分析，中国正步入以城市群体和都市圈为主的时代，不同地区的差异非常明显，城市的发展潜力差别很大，因此城市的研究意义更加重要。未来中国新增城镇居民中大约百分之八十会居住在十九个主要城市群里，其中百分之六十会集中在长三角、珠三角等七个大型城市群之中，随着人口分布进一步分化，房地产投资的价值差异也会持续拉大，分析思路是人口流动跟随产业布局，人们倾向于前往发展更好的地区居住评估城市未来发展的核心要素在于分析人口走向，其内在联系表现为：首先，房地产市场的长期走向受人口影响，人口规模决定消费需求；其次，产业实力决定城市的繁荣程度，产业繁荣则城市兴盛，产业集中则人口聚集；再者，产业分布位置由地理位置决定，而地理位置又取决于规模效益和交通费用。根据前述思路，我们针对“需求”与“供给”两方面构建了基础分析体系，考察了中国内地超过三百个地级市（不包括港澳台地区）的发展前景，并具体挑选了二十一项具有象征意义的指标进行探讨。
2022年中国城市潜力排行：头部城市为北京、上海、深圳、广州，区域中心及江浙沪粤城市成绩优异。具体来看，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、重庆位列前十。南方城市在TOP50城中数量最多，达到36个，超过北方城市；东部地区城市占据31个名额，领先于其他三个区域；东北地区仅有3个城市进入TOP50，超过四分之三的城市位于200名之后，经济低迷限制了其房地产市场的进步；按照城市级别划分，一二线城市在排名中占据绝对优势，核心城市群内部的三四线城市排名也相对靠前；从城市群角度分析，TOP50中属于五大城市群的内部城市共有30个，占据了六成的位置。人口和人才持续涌向大城市，各地争夺人才竞争日益激烈。根据人口现状指数排名，广州因高校人才数量最多位居首位，深圳、成都、杭州、上海、武汉、西安、东莞、苏州、南京紧随其后，分别位列2至10名。当前中国人口流动展现出两种趋势，一是部分人口回流至川渝鄂地区，二是粤浙地区人口持续聚集。人口是社会经济发展的根本，人才更是最为宝贵的财富。近些年人才持续涌向东部地区，长三角、珠三角两大区域的人才吸纳效力逐步增强。2017至2021年间，东部地带人才净流入比例由6.2%提升至12.9%，其中长三角、珠三角的人才净流入比例分别从4.6%、2.0%增长到7.4%、4.1%。自2017年春季起，各地人才扶持措施持续改进，人才吸引策略逐渐从“招工”转向“引才”。人口流动趋势显示居民倾向于追随产业布局，经济发达的一线及二线城市集中了优质产业要素和资源，因此吸引了大量人口，展现出显著的人口吸引能力。根据人口吸引力指数的排名情况，北京、上海、广州、深圳这四个城市位居前列，而杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉则紧随其后，分别排在第五至第十位。这些城市仅占全国总人口的三成，却贡献了接近一半的国内生产总值，表明它们具有强大的人口聚集效应和经济发展潜力。产业革新领域，A+H股上市企业数量与专利授权总量，在一二线城市合计占比高达74.1%和61.5%，显示出显著的领先优势。优质的教育设施和医疗服务资源，集中分布在一二线城市，同时城市轨道交通系统有效提高了都市的运行效能。居民购买力方面，一二城市体现为绝对购买力强，而相对购买力则相对较弱。北京、上海、广州的消费能力最为突出，排名前三位，苏州、杭州、佛山、绍兴、无锡、宁波、珠海紧随其后，位列第4到第10位，深圳因为房价收入比偏高，未能进入前十。以收入绝对值衡量，2020年，一线城市和二线城市的人均可支配收入分别是7.2万元和5.1万元，这两项数据都显著高于三四线城市。根据不同层级的统计，2020年顶级都市、次级都市、三级都市及四级都市的房价与收入比率分别是22.8、11.9、9.0、5.9，各地差异非常明显。其中，顶级都市由于供应量不足，房价并非由普通收入群体决定，而是由高收入群体主导。在住房供应方面，顶级都市和次级都市的供应量较为紧张，而中部地区和东北地区的供应量则相对充裕。目前主要城市的住房供应量不足，一线城市和二线城市的套户比率是0.97和1.08，而中部地区和东北地区的住房供应量则比较充裕，相应的套户比率是1.10和1.13。
积极融入城市集群，顺应整体走向。以核心城市带动的都市圈和城市群体，生产效能更高，土地和能源利用更高效，是中国推动经济迈向高品质发展的关键载体，也是现阶段及未来区域和国土布局的核心关注点。城市群中，京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝这五个区域最为关键，它们覆盖全国13%的领土，却容纳了47.8%的居民，贡献了60.3%的经济总量，是中国经济迈向高水平发展的核心动力，并且其发展潜力表现出色。在都市圈范畴内，34个千万级都市圈凭借18.6%的土地面积，容纳了63%的人口，贡献了约78%的国内生产总值，其中上海、深圳、北京、广州这四个都市圈的发展前景最为广阔。除了这34个大型都市圈，东部地区经济实力较强的三四线城市以及中西部地区的区域性中心城市同样值得重视。运用都市圈规划理念、区域资源平衡机制、货币体系稳健措施及房产相关税收制度，促进房地产业持续稳定发展。
