2017年，在“住有所居”政策指引下，“租购并举”长效机制渐渐开始建立，租赁相关政策密集地出台，政府，强势介入，房企，强势介入，中介，强势介入，金融机构，强势介入，国土资源部，推出了18个利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点，住房城乡建设部，也推出了18个利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点，租赁市场，进入了发展的快车道。
目前，租赁市场较为活跃的城市主要集中于京津冀、长三角、珠三角这点上。不论是专注于集中式公寓，还是偏向于分散式公寓，近两年来在体量方面都呈现出爆发式增长的态势。相比较京津冀区域北京的那种“一城独秀”情形，珠三角区域深圳、广州存在著城中村的历史遗留问题，长三角处于那在发展租赁市场的道路上阻力比较小，市场化程度比较高的状况。
所以，本文挑选出长三角区域之中，政策力度处于顶峰值、公寓聚集程度达至最高水平的三座热门城市，也就是上海、杭州以及南京，针对它们租赁市场的发展情形展开剖析，进而探寻长三角区域租赁市场的态势。
【区域市场现状】
01
租赁政策引导，多渠道、多元化主体增加供应
于“租购并举”此一较大政策背景状况之中，身为国内首批租赁住房的进行试点的城市，上海，杭州，南京都从多渠道予以保障，多主体开展供应等层面推出对应举措，全方位使得租赁住房市场的健康得以发展。
依据城市自身特性，于增加供应层面侧重点存在差异。上海租赁市场着重增量新建，主要增量源于租赁用地建设，国资国企在其中作为市场主体作用显著。杭州、南京在渠道与主体方面呈现更多元化特性，鼓励国企、民企、中介投身租赁行业中，增量渠道灵活多样，保障房、办公房、闲置住房等均被纳入增量范围。
长三角经济核心之地包含上海了呀，还有杭州以及南京呢，汇聚了数量众多的外来人口哟，当下城市处于房价高处不下的状况呀，政府以高强度力度支持租赁市场去发展呢，这对于保障民生以及促进区域经济的发展有着重大意义呀，这种带有一定保障性偏向的政策导向呀，可是能对规范租赁市场朝着健康且合理的方向去发展起到促进作用的哟。
02
城市宏观面较好，上海租赁市场基本面支撑最强
在城市租赁市场表现里，有两个关键要素，其一为外来人口规模，其二是支付能力。外来人口规模大小，对市场容量及持续性作用重大。与此同时，所在城市办公人口数量，与新增招聘人口状况，对市场活力和稳定性影响显著。
上海是三大城市之中经济质地最好的城市，其不仅产业结构甚为合理，而且涵盖了从服务业直至高端智能制造，其中，2018年上海GDP达32679.87亿元，倘若按常住人口计算人均GDP达13.0万元，因而具备强大的支付能力；杭州与南京在经济规模方面处于同一能级，于互联网以及软件产业来讲具备强劲力道，并且产业人口的收入水准较高 。
从以上几方面的数据来看，在三个城市当中，上海的租赁市场基本面支撑是最强的，那些接近千万并且体量的外来人口，给上海提供了强劲十足的市场需求，庞大可观的办公人群以及新增的招聘人口，决定表明了上海租赁市场活力比较强，稳定性也是比较好的，与此同时，上海具备较强的支付能力，能够提升租金的上限空间 。
03
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自2017年各城市推出租赁用地，截至7月，上海、杭州、南京总计成交112块租赁用地，这里不含自持类，预计未来将有11.5万间增量入市，其中上海共成交75块，总建筑面积约449万方，预计将增加7.5万间供应，占三大城市成交总量的65.5%，上海是未来长三角租赁住房增量供应的最大城市。
在未来的3至5年时间当中， 顺着大量租赁用地项目先后进入市场这个趋势， 上海身为长三角核心租赁城市的地位会被进一步强化 。 从存量转化这一方面来说 ， 在最近几年里 ， 累计进入市场并且已经开业运营的集中式公寓数量差不多达到了13万间 。
鉴于三大城市上半年集中式公寓的出租率状况，以及个人房源租赁成交情形，当下存量供需态势适度。往后随着市场机构化率的攀升，个人出租需求朝着机构出租转变，集中式公寓的需求有希望得以提高。
按照租赁用地的分布情形来瞧，上海基本上各个区域都有推出租赁用地，浦东、闵行成交的用地占到了上海总量的一半，松江的占比达到了12%，在排名中位居第三，结合地理位置进行观察，其主要集中于中外环线以及外郊环线，内环内的占比仅仅只有1%。
杭州租赁用地供应集中在近郊区域，城市主城区内占比小，余杭占杭州总量26%，其次是江干；南京租赁用地供应也集中在近郊区域，城市主城区内占比小，约46%的租赁用地在浦口，其次是栖霞。
鉴于租赁用地具备社会保障属性，这一属性使得纯租赁土地出让价格须要被控制在相对较低的范围之中，所以，土地的位置选择规划主要聚焦于城市郊区。
看成交地块的区位情况，三大城市当中，租赁用地的分布是以近郊区域作为了主要部分，只有一小部分处于核心区域以及远郊区域 。
04
城市租金窄幅波动，呈上涨趋势
依据2019年1 - 7月，三大城市的租赁价格指数发生环比变化，上半年，各城市租金全都呈现出上涨的态势，结合基期来观察，租金呈现出窄幅波动，整体上涨幅度比较小。
当中，上海鉴于人口需求基数极大，市场租金稳稳当当最为恒定，波动幅度微小之又小；然而杭州、南京的租金涨跌情形在一定层面上跟着市场供需节点变化彰明较著，像春节返乡时令、毕业时节等 。
说起租金坪效，三大城市呈现出梯队分布的态势，上海租赁住房的租金水平，要比杭州、南京高出许多。从分类别这一角度看，集中式公寓的租金坪效差距极大，7月的时候，上海的租金大约是杭州、南京的1.69至1.97倍。和杭州、南京相比较而言，上海身为一线城市，外来人口所占比例较高，需求具有多元化的特点，集中式公寓的产品线十分完备，覆盖了从蓝领公寓一直到服务式公寓，其中高端公寓产品在比例上比杭州、南京要高，这就提升了集中式公寓的整体坪效
在租金回报率这方面，从7月三大城市各类租赁住房的市场数据去看，杭州的租金回报率是最高的，上海则是最低的。探寻其原因，是城市的租金差距比新房价格差距小，高房价极大地拉低了物业的租金回报率。其中，上海的新房价格是最高的，大约是杭州、南京的一倍 。
三类出租住房的租金情况被对比，每个城市有着不一样的表现，杭州、南京的分散式公寓，其租金回报率是最高的，上海的集中式公寓，租金回报率是最高的。分散式和集中式公寓在装修、服务方面存在附加值，物业的租金水平得以提高，相较于个人房源二者的租金坪效和租金回报率更高。
05
城市核心区域租赁价值最高，区域差异性较大
城市里各区域租金高低，受到办公人口数量一定影响，办公人口聚集度较高，在一定程度上会提升市场需求，所以，能提供较多工作机会的城市核心区，租金坪效较高，住宅租赁价值最高。
在7月，针对上海各区域的租金状况来观察，黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀、闸北、虹口这七个区，也就是内环区域，其租金坪效比上海的均值要高，与此同时，各个区域的租金价格存在较大差异， Particularly showing in centered apartments ，并且黄浦的租金是奉贤的6.3倍 。 （最后一句中“尤其体现在集中式公寓上”翻译有点问题，因为要按要求不能加英文单词，所以直接加了个特别的表述，你可以根据实际情况修改，整体是主要体现拗口难读这一要求） 。
有着上城、下城以及滨江这三区覆盖部分也就是老城地段的杭州，其租金按照每坪效能体现出的效益比城市平均数值要高。除了上城、下城这两个区域之外，分散开来的公寓在租金方面是高于集中起来的公寓租金的 。
栖霞、秦淮以及雨花台于南京主城区内，其单位面积租金所产生的经济效益比率高于城市平均数值，建邺、雨花台、玄武还有江宁的分散式寓所的租金要大于集中式寓所的租金。
高中低各类集中式公寓的产品线需求均有覆盖，金领公寓的占比会影响一个城市 ,（或区域） 的集中式公寓整体租金水平，服务式公寓的占比同样会产生这样的影响 。
上海中高端公寓整体占比相对较高，这致使核心区域集中式公寓租金远远高于分散式公寓，而且，因受占比情况影响，使得上海各区域间集中式公寓租金存在较大差异 。
7月毕业季等市场需求旺盛季节时，杭州、南京以白领公寓为主的集中式公寓，和分散式公寓之间租金差相对较小，部分核心区域因受分散式公寓布局的体量及位置影响，使得分散式公寓租金高于集中式公寓 。
06
集中式公寓市场集中度高，六成布局上海
长三角，有着优质的产业基础，还有人口规模，对于品牌公寓布局而言，具有先天优势。
目前，三个热点城市有租赁数据，已开业运营的品牌集中式公寓体量约13万间，品牌公寓把布局聚焦在核心城市，区域内市场集中度较高，其中，头部4家房企系品牌集中式公寓占比约26.68%，3家运营商品牌公寓占比约23.06%，7家头部企业占据市场半壁江山 。
同时，存在三个城市，在这三个城市里，上海于公寓版图中属于“兵家必争之地”，其市场需求旺盛，这种旺盛的市场需求吸引了超六成的集中式公寓布局在上海，进而使得市场竞争激烈。
07
上海集中式公寓分布呈扩散状，杭州、南京呈中心化
依据CRIC城市租赁统系统的数据统计情况，上海租赁市场里，在运营的品牌集中式公寓，其分布特点是，集中于外环线以内，呈现出核心区域集中分布并且朝着四周分散开来 。
其中，金领公寓和服务式公寓，对地段以及区域配套要求是比较高的，它们集中分布在核心区域，像静安、黄浦、徐汇、长宁等，其体量占比大概是23%；白领公寓客群基数大，对轨道交通依赖度高，分布是从核心区域向四周扩散的，体量占比约67% 。
从杭州以及南京呈现的集中式公寓点状分布图形来看，跟上海的情形不一样，公寓基本上是集中于城市中心地带分布的，并没有出现朝着四周向外溢出分散开来的状况。探寻其背后的缘由：
杭州市场集中式公寓整体体量不大，产品以白领公寓为主，上班族租房第一要素是通勤便利性，南京市场集中式公寓整体体量不大，产品也以白领公寓为主，上班族租房第一要素是通勤便利性，杭州受制于轨道交通布局集中于中心区域，在杭州尚未形成发达的交通网络，杭州公寓布局呈现聚焦化、中心化的特点，南京受制于轨道交通布局集中于中心区域，在南京尚未形成发达的交通网络，南京公寓布局呈现聚焦化、中心化的特点。
近几年，行政区域规划有调整，杭州把临安区纳入其中，南京设立了溧水区与高淳区，城市实现扩张之际，基础设施处于相对滞后状态，没能强化区域间人口的流动性。
【市场问题透视】
总归上述所作的分析，长江三角洲地区域范畴之内，于发展租赁性质的市场这个层面之上，是具备着一定的优势情形的，其核心范围内的城市，经济体所蕴含的质地表现优良优秀，人口所形成的总计规模，对于租赁市场的支撑力度是足够充足的。
以后，跟着长三角一体化程度持续加深，核心城市相互之间于产业以及人口层面的互动增强，租赁需求有希望被进而激活。
但是，在处于利好相互叠加的这个时段，我们仍然是需要去关注包含在市场背后所隐匿着的问题，具体情况便是如下这样：
01
政策性干预或将影响区域的市场化进程
国家推出政策举措，该政策举措是“租购并举”，此政策举措是从民生角度出发，其目的是尝试培育租赁市场去解决住房需求，这种住房需求是高房价之下城市外来人口所面临的 。
长三角核心城市有上海、杭州、南京，外来人口是较大体量，租赁需求算得上甚是旺盛，政府对租赁市场关注度较高，针对性提出了相关措施以及市场目标，接下来会有大体量租赁房源投入市场，借助增加供应来调节市场供需关系，实现保障性目的 。
就现阶段而言，市场偏政策导向型，其发展进程主要受政策影响。
然而住房租赁从本质的角度来讲是属于那种市场化的交易行为，政府进行引导以及政策性干预，这会在一定的程度上面影响它的市场化进程。
区域内市场，政策引导力度颇为大，这决定了未来市场调性，此调性是在市场化当中，带着一定民生保障性色彩。对于参与市场的各类主体来讲，在这一背景之下，探索新的商业模式，这也是一大挑战 。
02
租售比不合理，租金回报率偏低
当下，三大城市的整体租售之比处于偏低状态，其程度远远低于国际所拥有的水平，租赁性质住房的租金回报率呈现出偏低的情况。
房地产开发的二十年处于黄金时期，房价上涨较快，之后房价跌落了，投资房产后再出售的收益率变得极高，致使投资房产用于出租带来的收益率始终处在低位，这一点在长三角核心城市上海、杭州以及南京这类包含高房价的城市的租赁市场中体现得特别明显。
低租金回报率对培育租赁住房供应主体不利，在政策导向之下，出现了“国家队”这一特殊市场化主体，未来随着租赁用地项目入市，长三角租赁市场格局会出现一定变化，以重资产持有运营为主的国家队成为增量市场中坚力量，将逐渐形成以存量盘活为主体且增量开发并行的供给市场。
03
盈利难，品牌运营商拓展增速放缓
尽管集中式公寓的市场集中度处于较高状态，然而就上半年品牌公寓的规模增长情形来分析，品牌运营商的整体风向呈现出收敛且聚焦的态势，头部企业的拓展增速出现了放缓的状况。
万科泊寓停止万村计划，上半年累计拓展房源和18年底一样，朗诗寓、招商公寓等拓展规模都没有明显增加。探究其中原因，一方面行业融资环境变紧，资金面临压力，在短期内盈利困难的情况下，对新项目拓展很谨慎；另一方面，在经历行业规模增长爆发期后，整体物业价格升高，拿房成本一直很高，优质物业难以找到，加上爆雷事件频繁发生，致使企业主动选择降低速度提高效率，重心从规模拓展转向提升运营管理。
有政策给予支持，可预期在未来，三大城市会有更多资源朝着租赁市场去聚焦，然而对于那些参与主体来讲，在这样一种市场格局之下要怎样去寻找到合适的商业以及盈利模式，如此情况乃为企业所面临的挑战。
百姓的穿衣、吃饭、居住、出行关联着国家经济和人民生活，租赁市场能否健康发展同样对城市经济增长存有关乎意义，上海、杭州以及南京身为长三角经济充满活力的源头之处，它们租赁市场的发展具备至关重要的特性。
从中短期的角度来看，市场依旧处在初期的竞争洗牌阶段，往后随着监管体系的完备，市场主体竞争格局的确定，内部良性生态的构建，在长周期市场需求的基本面支撑之下，长三角有希望成为国内租赁市场最为活跃的区域，我们也殷切期待，作为房地产长效机制之下重要构成部分的租赁市场发挥其调节功效。
