担任第十四届全国政协委员，身为中国发展研究基金会理事长，同时还是国务院发展研究中心原副主任的张军扩。
仅需我们遵从中央经济工作会议的要求去做，秉持政策支持跟改革创新同时进行，长短期相互结合，治表又治本，那就必定能够促使经济进一步回升朝着好的方向发展，还能为中长期的高质量发展筑牢坚实的基础。
第十四届全国政协委员
中国发展研究基金会理事长
国务院发展研究中心原副主任
张军扩/文
各位好，很开心能参与“2026 中国房地产年度趋势论坛”。依据会议的安排，我凭借对中央经济工作会议精神的研习，针对“当前经济形势、发展趋势与政策思考”跟大家进行一番交流，替大家思索以及研讨房地产高质量发展给予一个宏观背景情况。主要讲述三个方面内容，其一为关于当前经济形势的基本特性具体情况，其二是关于今年市场需求环境以及发展趋势某些情况的介绍，其三是关于进一步释放内需潜力、促使总供求高水平动态平衡的几点思索。
一、关于当前我国经济形势的基本特点
对于当下经济处境，中央经济工作会议所做出的概括性陈述主要为两句话，其一为“迎着压力不断前行、朝着新方向迈向更优发展”，其二为“在经济发展进程中，旧有的问题以及全新的挑战依旧为数众多”。这两句话应当讲相对精准且客观地归纳了当前经济形势的基本特征。
体现在宏观经济指标上面的是“顶压前行” ，依据国家统计局给出的数据 ，我国国内生产总值于2025年增长5% ，在全球众多主要经济体里面 ，我国依旧属于增速相对较快的经济体 ，按照有关统计预测 ，2025年美国GDP增速被预计在2.1%左右 ，欧元区预计大概在1.4%左右 ，日本预计届时在1.2%左右。
从主要实物量指标去看，在2025年的时候，全国全社会用电量同比呈现出增长5.5%的情况，公路货运量出现增长3.8%的态势，铁路货运量有着增长2.1%的状况，并且与宏观总量指标基本上是相匹配的。
朝着新的方向、向着更优的态势发展，这主要是通过经济结构不断地持续进行优化得以体现，高质量发展持续不断地继续展现出新的亮点。
比如，从产业这个方面来看，制造业朝着高端化、智能化以及绿色化的方向在加快推进，新产品、新产业还有新动能持续呈现出快速增长的态势。在2025年的时候，装备制造业增加值有着9.2%的增长比率，高技术制造业增加值增长比率为9.4%，其增速相较于规模以上工业分别要快出3.3、3.5个百分点。
比方说，从消费需求这个角度来看，服务型的消费相比商品消费而言速度更快。在2025年的时候，服务零售额跟上年比起来增长了5.5%，比同期商品零售额的增速要高出1.7个百分点。数字消费、文体休闲、旅游租赁、交通出行、通讯信息等这些方面的服务零售呈现出快速增长的态势。
又比如说，在出口层面，新产品以及新动能的出口持续维持着相对比较快的增长态势。依据海关所提供的统计数据来看，在二零二五年的时候，中国高技术产品的出口额度相较于上一年同比呈现出增长百分之八的情况，其中集成电路的出口额度同比增长幅度为百分之二十七点四。中国汽车整车的出口额度同比增长了百分之二十二。
关于当前发展面临的老问题、新挑战，突出表现在以下几点。
首先，经济增长是逐季放缓的状态，其下行压力依旧是不小的。从去年各个季度，主要经济指标，涵盖了GDP、工业、服务业等的增长状况进行观察，整体呈现出一开始较高而后降低、持续下行的特性，尤其是进入到四季度以后，下行的态势变得更为明显。
其二，经济情形是供应强劲，需求衰弱这种矛盾仍旧颇为突显，市场物品价格处在持续低迷状态。自下半年开端之际，消费需求用以增长的动力一直在持续减弱，社会消费品零售总额增长率在12月的增速仅仅是0.9%，此数据成为疫情发生之后35个月时间段里面的最低点位。一整年固定资产投资出现下降幅度为3.8%，由此成为1989往后30多年时间里面异常罕见处于负增长状态。当中，房地产投资下降幅度是17.2%。物价算是供需状况最为集中的一种展现。从全年平均水平来看，消费者价格体系里面的CPI与去年保持同等水平，远远低于上涨幅度大概处于2%左右设置规定的年度预期目标，然而生产者价格体系里面的PPI呈现递减现象为2.6%。
首先，企业发展所要面对的困难仍然数量众多，预期不稳定的这一问题依旧是较为显著的。其次，去年规模以上工业企业达成的利润同比呈现出增长态势，增长幅度为0.6%这般的比例，并且全年平均营业收入利润率为5.31%，在跟上年相对比的情况下，下降了0.03个百分点。再者，企业账款被拖欠的这一问题仍然是较为突出的。最后，截止到去年12月末的时候，规模以上工业企业应收账款累计总计达到27.4万亿元，相较于去年的同期增长了4.7%，产成品存货达到6.73万亿元，相比去年同期增长了3.9%。
再看企业预期信心这块，按照国家统计局的那组数据来说，打从去年4月开始一直持续到11月，中国制造业销售经理人指数PMI可是连续8个月都窝在50%的荣枯线水平之下呢，创下了自2019年起最长的收缩周期，好不容易到了年底情况才有点改善，12月的时候上升到了50.1%，相较于上月上升了0.9个百分点，然而这种趋势到底能不能持续下去，这还得进一步接着观察才行。
首先，存在着这样一种情况，即消费者信心一直持续处于低迷状态，并且群众在就业以及增收方面面临着压力。其次，有几张图，它们各自分别显示出了我国消费者的消费信心状况、就业信心状况以及收入信心状况。最后，可以由此看出，从短期这个角度来看，消费者信心状况存在着一定程度的改善，然而从中长期进行比较而言，当前不管是消费者信心指数，还是消费者就业信心指数，又或者是消费者收入信心指数，全都处于历史的低位水平。
最后，风险隐患依旧是比较多的。除开“外部环境变化影响加深”这种情况之外，中央经济工作着重强调了房地产风险以及地方政府债务风险，这其中涵盖了地方政府融资平台经营性债务风险。大家都清楚，在2024年底中央经济工作会议对2025年风险防控工作进行部署的时候，着重强调的是房地产风险、中小金融机构风险以及非法金融活动风险，并没有特别去强调地方债务风险。然而今年又把这个问题给提出来了，由此能够看出房地产和地方债务风险成为了下一步防范化解风险的两个重点领域。
以下便是自去年始经济运行呈现的部分主要情形以及基本特性。总体而言，既是存有良好的一面，亦是有着存在问题的方面，这两个层面应该讲都是颇为显著的。尤其需要指出的是，宏观数据同企业、消费者微观感受之间还存在较为明显的差距，经济回升趋向良好的根基还需进一步加以稳固。
二、关于今年需求环境、发展趋势的几点分析
按照中长期来分析预测宏观经济形势以及其走势，主要看的是供给侧 ，而若从短期来看 ，则主要看需求侧 ，在我国现阶段的经济背景之下 ，情况更是如此。这是由于 ，历经多年的发展 ，我国已然形成了强大的制造业能力 ，尽管这种能力也会存在这样那样的短板弱项 ，以及堵点卡点 ，但总体而言 ，其规模以及竞争力都是举世无双的。在这样的状况下 ，我国经济运行的主要矛盾 ，或者说是矛盾的主要方面 ，已经逐渐从供给侧 ，转变成为需求侧。仅当需求领域的诸事得以相对妥善地处理，供需关联呈现出较为宽松的态势，经济的循环进程才可达致较顺畅的状态，如此这般经济方可于整体层面获取较为稳定且持续不断递升延伸拓展的进展。而唯有在总体意义经济以相对稳固持续增长为前提条件情形之下，科学技术创新行为、绿色发展转型举措、达成共同富裕目标、民生状况改进提升、风险隐患化解消弭，以及应对外部施加挑战等其他诸多方面的问题得以解决，才能够具备更坚实根基和更具优势有利条件。
要剖析今年的总需求态势，存在着诸多具备利好性质的因素，同时也面临许多含有风险与挑战意味的状况，经过综合考量并作出判断，从整体方面来说，是会在今年所呈现的基础之上出现改进情形的。
（一）关于外需环境
位于此处的是把IMF、世界银行、OECD、联合国、WTO这五大主要国际组织针对2026年全球经济跟贸易所作的预测给陈列出来了。全面地进行审视，在今年的时候全球经济的增长速度大概会稍微比去年要低一些，然而全球贸易尤其是货物贸易的增长速度则大概会明显地比去年要低不少。
就我国出口态势而言，近些年来我国出口得以维持强大韧性，主要归因于新产品新动能快速增长，以及市场多元化格局持续深化，同时还有供应链韧性优势不断突显。这些优势以及有利条件，在今年都会持续呈现并发挥功效。当然，外部环境存在着较大不确定性，在这样的情况下，经过连续两年的高增长，基数已然比较高了，再加上汇率升值，以及去年贸易顺差超过1万亿美元之后，一些国家对贸易不平衡的担忧有所增加等因素，综合进行判断，市场普遍作出预计，今年我国出口增幅与去年相比较，大概率会显著回落，预计将会在3%至5%之间。
（二）关于消费需求
近年来，一直存在着一个较为突出的问题，那便是消费需求增长不够理想，情况不容乐观。恰似图中所呈现，在疫情尚未出现之前，我国社零增幅通常处于接近10%的水准。疫情出现之后便致使消费需求增速产生剧烈波动，然而在疫情后期一直处于低迷状态，相较于前年，去年的增幅尽管有所回升，可是增速的态势表现为前端较高而后部较低，呈现出持续下行的趋势，这明确显示出后续发展动力较为不足，提升的力量显得十分薄弱，艰难重重。
今年来看，有利于消费需求增长的因素主要有三个方面：
会持续发力刺激政策，中央经济工作会议，将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为今年经济工作首要任务，把扩大消费需求作为扩大内需第一要务，重点强调深入实施提振消费专项行动，提及要制订实施城乡居民增收计划，要优化“两新”政策实施，清理消费领域不合理限制措施，目的在于释放服务消费潜力。
一，居民就业呈现出基本稳定的态势。二，居民的收入出现了恢复性增长情况，与此同时信心也呈恢复性上升。在2025年的时候，全国城镇地区展开调查得出的失业率平均值是5.2%。其中，12月份的失业率为5.1%。居民人均能够进行支配的收入增长，与经济增长基本上保持同步。从去年开始，特别是11月以来，居民消费信心指数出现明显恢复性改善。居民就业信心指数呈现出明显的恢复性改善。居民收入信心指数也呈现出明显的恢复性改善。
再者，消费场景以及领域持续拓展，这对消费需求的释放颇为有利，主题市集、沉浸式体验店数量增多，线上与线下融合更为紧密，即时零售所覆盖的商品品类从生鲜延伸至数码、药品等，使得消费愈发便利，这些因素都会与政策凝聚成一股合力，促使消费持续扩大。
消费需求稳定增长，这是不利因素之一。消费需求稳定增长最根本取决于消费能力增强与消费信心提升，消费能力增强既依赖居民就业状况显著改善、收入显著增加及收入结构优化，又依赖居民资产状况稳定改善和财富效应持续增强，居民就业、收入、资产等状况又受制于宏观经济整体改善，所以很难一下子就达成，而是需要一个相互促进且逐步累积的过程。
综合种种判断，市场里面的机构普遍都有着这样的预计，今年的消费需求将会在去年回升的那个基础之上，再一次出现回升的情况，其增幅会比去年的3.7%还要高，不过并不会高出很多，市场机构所做出的预测大多是在4%至5%这个范围之间。
（三）关于投资需求
如上面所提及的，去年的时候，固定资产投资呈现出了负增长，此负增长还是多年以来较为罕见的那种，进而它成为了扩大内需方面最大的一个短板。
今年来看，有利于投资增长的因素主要有两个：
一来今年乃 “十五五” 规划起始之年份，“十五五” 规划里众多重大项目，涵盖重大科技强国之项目、重大基建的项目、重大绿色转型之项目、重大民生工程的项目以及重大区域协调发展之项目等等，依据中央 “早谋划早开工” 的这般要求，会于今年集中展开开工之举，从而形成实物工作量，对投资回升起到意义重大的支撑作用。
首先，从宏观政策方面来讲，促进有效投资依旧是今年的一项重点，并且政策环境相对较为有利。其次，中央经济工作会议明确地提出，在2026年的时候要“推动投资止跌回稳”。再者，处于这种情况下，需要适度地增加中央预算内投资规模，对实施的“两重”项目加以优化，对地方政府专项债券用途管理予以优化，持续发挥新型政策性金融工具作用，有效地激发民间投资活力。最后，于此同时，还要高质量地推进城市更新。财政部的官员，也再三表明，中央在今年财政方面的总体支持力度，呈现着“只增不减”的态势，重点领域的保障情况，是“只强不弱”的情形，到2026年的时候，会持续进行超长期特别国债的安排，其用途在于“两重”、“两新”工作。处于这样的背景之下，宏观政策的支持力度，只会变得更大，而不会出现减弱的趋势。
依据制造业、基础设施以及房地产这三大投资领域而言，去年的时候，制造业投资增长幅度为0.6%，此乃多年以来的最低数值。以今年这种情形来说，新技术、新产业以及新动能呈现出蓬勃发展的态势，毫无疑问这对制造业投资的增长是有利的，然而对于数量众多、覆盖面广的传统制造业来讲，其关键之处还是取决于市场需求这一状况、企业盈利这一情形还有企业家对于发展前景所抱有的信心。综合考量政策支持力度、市场需求变化等诸多方面的因素，市场机构普遍做出预测，今年制造业投资的增速会相较于去年有所改进，达到3%至5%。基建投资，去年出现了下降情况，下降幅度为2.2%，这是30多年一来的首次。就好像上述两点所处的有利的宏观政策环境一样情况，受益最大的大概是基础设施投资。市场机构大多进行了预测，今年的基建投资增速同去年进行比较，估计会有比较大幅度的得到提升，提升可达到4%~5%左右数额，进而成为支撑今年投资止跌回稳的最为主要的力量。而在房地产投资这一方面，去年是下降状态，下降幅度为17.2%，创下了多年以来的最大降幅。中央经济工作会议再度着重指出，今年需“着意稳固房地产市场，依据城市情况制定策略控制增量、去除库存、优化供给，倡导收购存量商品房着重用于保障性住房等”，要“依照秩序推进‘好房子’建造，加速构建房地产发展新样式”。除开政策扶持力度增大、政策环境越发积极之外，城市更新力度进一步提升、部分城市买房者信心展现出改善等情况，同样有益于房地产投资的恢复性增长。整体全面进行多方面不同要素的综合考量，众多市场机构都普遍做出了这样的预计：即便今年房地产投资依旧是不太容易能够摆脱呈现出负增长的格局状态，然而较相比于去年来讲，负增长这一幅度是会存在有望能够显著地进行收窄的情况的。
做综合方面的判断，今年在投资增长这一情况上，大概率情形是会比去年要好起来，存在着有望达成止住下跌而后趋向稳定的态势，能够实现百分之二至百分之三这样幅度的正增长。
上面这些，是有关今年总需求趋向的一些基础情形，以及市场机构所做的分析、预估预判。市场态势改变迅速，不稳定、难以预料的因素也众多，特别是在国际环境这方面，因而所介绍的这些情形，仅作参考。
三、长短结合标本兼治，持续有效释放内需潜力
刚才提及，在现阶段，不管是从短期角度去提升信心从而稳定增长，还是从中长期层面来推动经济实现持续高质量的发展，扩大国内需求都有着相当关键甚至是决定性的作用。事实上，大家能够看到，近些年来扩大国内需求始终都是党以及政府经济工作当中的一个重点，尤其是在最近的两年，扩大国内需求的政策所涉及的范围之广泛、政策的力度之大，都是从来没有过的。从经济实际运行的状况来观察，各项扩大国内需求的政策举措也都取得了积极的成效，对于保障预期发展目标的达成发挥了重要的作用。即使这样，市场需求欠缺、供应强而需求弱、价格呈现衰退态势的现象依旧颇为显著。那么问题到底出在哪里呢？扩大内需的政策该如何进一步发力呢？
鉴于时间方面的关联，我没办法去展开进行讲述，在此处，就从消费以及投资这两个层面，简要地讲一讲基本的认知还有建议。
（一）持续有效释放消费需求潜力要更加突出结构性对策
近几年，大家愈发深刻地认识到，致使现阶段我国消费需求匮乏的缘由，除短期市场波动性因素所带来的影响以外，还有中长期阶段性以及结构性深层原因的限制。究竟何为阶段性原因呢，主要来讲，乃是因我国发展水平得以提升以及人口结构出现变化，我国居民消费总体上呈现出从以商品性消费为主，转而变为商品性消费与服务性消费并重的态势。而所谓的结构性原因，主要是我国居民消费率长久处于偏低状态的问题。依据不同学者的分析，偏低的程度大概在10%至20%之间。在时空方面，短期要素与中长期因素呈现叠加交错的状况，并且它们还表现为不仅相互影响，还相互加强，进而形成了这样一种不良循环，即需求收缩，就业压力加大，收入增速放缓，财富效益减弱，消费能力下降，消费信心进一步下降。所以，应对之策是既要借助短期有力的刺激政策，以此阻断不良循环，又要着力去解决深层问题，持续不断地夯实持续稳定增长的基础。
一方面，那种具有逆周期性特点的消费刺激政策，得在总量保持不变、持续发力使劲的前提条件之下，持续不停地去优化商品性消费的支持范围以及结构，并且还要更加有力度地去支持服务性消费，尤其是要依据投资于人的那种要求，针对群众急切、困难、发愁、期盼的教育、医疗、养老、生育等这些方面的问题，借助加大补贴的力度，去提振振奋那种消费的意愿，强化增强自身的消费能力。另一方面呢，要切切实实地、有成效地实施居民收入增长的那个计划，并且以比较大的力度去提高低收入人群的社会保障以及公共服务水平，有效地提升我国居民的安全保障方面的预期以及消费的信心。
（二）投资需求空间仍然不小，也需要通过体制和政策创新来支持
于当下这个阶段而言，虽说消费需求在拉动经济增长里头要发挥出更大的作用，要显著地去提升消费需求在总需求之中所占的比重，然而这可不是意味着投资就不重要了，更不是意味着能够放松去扩大有效投资的那种努力。充分地释放消费潜力以及着力去扩大有效投资应该同等重要，要达成良性的互动。
释放投资需求潜力，使其进一步扩大，存在两个关键着力点，其一，加快形成与新阶段相契合的城乡建设及房地产发展新模式，其二，要给予民间投资和外商投资大力提振。
依据发展阶段的转变，尽管往昔那种以处理住房短缺为显著特点的大规模乃至粗放式的城乡建造以及房地产投资扩张时期已然终结，可是以提高城乡环境与住房品质作为主要内容的投资以及消费需求依旧颇为庞大。以城市作为实例，这既涵盖城市更新以及环境优化，还包含居民对于更高品质住房的置换需求，问题在于，这些层面的投资需求尽管数量惊人，然而却极难借助过去那种简易的房地产开发模式予以达成，并且更不会存在土地财政那般的激励体制。要充分释放这些投资潜力，就得加快去探索并形成跟新阶段相适配的城乡建设以及房地产发展新模式，关键之处在于要协调且平衡好各相关方的利益关系，把不同主体的责权利给厘清，充分发挥出政府、企业、业主、社会等各方的作用以及积极性。
进一步推动民间投资以及外商投资的促进工作，除了要借助持续不断的扩大内需政策来予以应对之外，极为关键重点需明确的一点是，同样要依靠深入推进改革举措、加大开放力度，进一步优化营商环境状况，以此来稳固并提升企业既定的预期以及信心。
最后得指出的是，党中央再三强调，我国经济基础稳固，具备诸多优势，拥有很强韧性，蕴藏极大潜能，长期向好的支撑条件以及基本趋势并未change。确实 ，从全球范围而言，我国发展的优势或者说有利条件不但十分巨大 ，而且是独特的甚至是独一无二的。只要我们依照中央经济工作会议的要求 在积极坚持政策支持的同时注重进行改革创新 并且通过长短结合 标本兼治这些方法 就必然能够促使经济进一步回转提升走向良好态势并为中长期高质量发展打牢坚实基础。
